Afweging oversluiten hypotheek
DekkerSolutions Financieel Advies is gespecialiseerd in financiële producten en diensten. Één van de belangrijkste financiële producten is de specifieke geldlening die voor de woning is afgesloten, in de vorm van een hypotheek.
Voor een passend (hypotheek) advies kijken we eerst naar de doelen en wensen van de klant. Blindelings en mogelijk puur vanuit tarief handelen is niet wenselijk. Het verhaal achter de klant en de hypotheek wel. Het te betalen tarief speelt wel mee in mogelijke beslissingen.
De hypotheekrente
De vraag hoe de hypotheekrente opgebouwd is, is niet direct te beantwoorden. Er spelen diverse factoren die de hoogte bepalen. Zo heeft de rente en ontwikkelingen op de kapitaalmarkt, individuele renteopslagen, doorlopende kosten en winstopslag invloed op de hoogte. Per bank of verzekeraar (hierna: geldverstrekker) zullen de rentetarieven dan ook verschillen. Vervolgens worden er vaak verschillende rentes per rente categorie aangeboden, waarbij de hypotheekproduct voorwaarden ook verschillend kunnen zijn. Hierbij valt te denken aan mogelijkheid tot boetevrij aflossen en/of mogelijkheid tot toekomstige wijzigen.
Het is van belang, ondanks de hoogte van het rentetarief, om dit goed inzichtelijk te maken.
Ontwikkelingen van de rente
De afgelopen maanden is te zien dat rente nagenoeg niet te voorspellen is. Ondanks de verwachting dat staatsteun van centrale banken afgebouwd wordt, blijft de rente fluctueren. Afgelopen maand zou je verwachten dat de stijging gaande is, wil niet het feit dat afgelopen weken de geldverstrekkers weer een daling melden. Reden en wat is nu het patroon? Geen pijl op te trekken. Dat het nu historisch laag is, kunnen we wel constateren. Met name de generatie die de ruime 5% hebben gekend. De trend van 2017 is dus lastig in te schatten. Probeer de keuzes dichter bij huis te houden. Hiermee doelen we op het feit dat je als persoon overwogen keuzes moet maken. Match de gekozen rente bij de levensfase waarin je je bevind. Staat er een toekomstige verhuizing op de agenda, keuze en/of studie kinderen, wijziging van werkzaamheden of mogelijk staken van het bedrijf? Allerlei fases die van invloed op de betaalbaarheid van de hypotheek zijn.
Overwegingen voor het oversluiten.
Zoals bovenstaand toegelicht is het van belang om eerst goed inzicht te krijgen. Bijvoorbeeld via een financieel plan of een adviesgesprek.
Op moment dat je gaat oversluiten wordt het bestaande rentecontract afgekocht. De geldverstrekker zal hiervoor een vergoeding vragen. Vergoeding in de vorm van mogelijke boeterente en/of wijzigingskosten. De wijzigingskosten zijn de administratiekosten voor het opstellen van een nieuw contract of akte en verwerking in de systemen. Een boeterente dien je te betalen op moment dat bij vroegtijdige afkoop de geldverstrekker rente mis loopt. Ze berekenen dit aan de hand van een vergelijkingsrente. De vergelijkingsrente is de rente voor de resterende looptijd wat op de huidige rente afgespiegeld wordt. Recentelijk is er door de AFM hier een uitspraak over gedaan, welke factoren wel en niet verrekend mogen worden. In dit betoog laten we deze aspecten achterwege. De berekeningen kan per geldverstrekker afwijken.
Na deze berekening kan je voor een nieuwe rentevastperiode kiezen. Gebaseerd op het advies. Je zou eventueel zelfs bij een andere geldverstrekker kunnen kijken. Mogelijk hebben ze betere voorwaarden en rentetarieven. Let wel op dat deze nieuwe geldverstrekker toetst of de hypotheek onder de geldende normen valt.
De boeterente is dus als het ware toekomstige rente die je naar voren haalt. Waarom oversluiten dan? Is het wel zinvol? Een goede vraag!
Ondanks deze kosten lijkt er in vele situaties voordeel te behalen. Voordeel in de vorm van een nieuwe lage maandlast en mogelijkheid om de boete fiscaal aftrekbaar te maken. Kijk niet alleen naar financieel voordeel, maar ook naar doelen en wensen. In sommige fases kan je meer of minder aan hypotheeklasten betalen. De boeterente is mogelijk mee te financieren, echter de rente over de geldlening is niet aftrekbaar. De geldverstrekker zal wel de hoogte van de totale hypotheekschuld op de waarde van het onderpand toetsen. Er is dus geen zekerheid om te financieren. Mocht het vermogen op een betaal of spaarrekening staan, is het wellicht zinvol om de boete te betalen. Mede gezien de lage rentestand op de creditrente.
Ten slotte zou je, ondanks het feit dat je nog maar een beperkt rentecontract hebt, de keuze nu al kunnen maken. Hierdoor creëer je op basis van de actuele lage rente een toekomstige zekerheid voor wat betreft woonlasten en betaalbaarheid.
Rentemiddeling als alternatief voor oversluiten
Er is nog een alternatief om van de lage rente te profiteren. Veel geldverstrekkers bieden rentemiddeling aan. Let wel op dat voor bepaalde hypotheekvormen dit niet mogelijk is. Hierbij valt te denken aan de spaar en beleggingshypotheek. Voor een annuïteiten, lineaire of aflossingsvrije hypotheek zijn er vaak wel mogelijkheden. Hoe werkt dit fenomeen? De boete wordt als het ware over de toekomstige renteperiode uitgesmeerd. Wel zal de geldverstrekker een (administratieve) renteopslag gaan rekenen. In de praktijk veelal 0,2%. Na een periode van bijvoorbeeld 10 jaar, zal je zien dat rentemiddeling een duurdere vorm is. Mocht je het kunnen financieren of eigen vermogen hebben, is het aan te bevelen om de boeterente te betalen.
Echter, elke situatie is anders. Een adviesgesprek en/of planning zal hierbij helpen.
Conclusie
Op het moment dat we tot de conclusie komen dat het oversluiten van het rentecontract voordelen biedt (op financieel vlal of rust op termijn) is er een mogelijkheid voor afkoop of rentemiddeling. Overwegingen om voor oversluiten te kiezen zijn mede wijziging van de hypotheekvorm; wens om een andere geldverstrekker te kiezen; wens voor een lagere maandlast; invulling voor overtollig vermogen en bezit van een hypotheek; financiële rust of lagere lasten ervaren en ten slotte zekerheid creëren.
Voor vragen, neem gerust contact met ons op!
